मैं एक भूमि भूखंड खरीदना चाहता हूं - एक भूमि भूखंड की वास्तविक लागत का निर्धारण कैसे करें

2024 लेखक: Sebastian Paterson | [email protected]. अंतिम बार संशोधित: 2023-12-16 13:50

बाजार मूल्य या उपयोग में मूल्य?

भूमि भूखंडों के "बाजार मूल्य" के बारे में बात करते समय मैं उद्धरण चिह्नों का उपयोग क्यों करता हूं? एक भूखंड के बाजार मूल्य का निर्धारण करते समय, वे आमतौर पर गुणवत्ता, स्थान, क्षेत्र, भूमि भूखंडों के उपयोग के प्रकार, एक निश्चित (बहुत लंबे समय तक) की अवधि में उत्पादित खरीद के औसत मूल्य से आगे बढ़ते हैं। तदनुसार, इस तरह के लेनदेन का जितना अधिक विश्लेषण किया जाता है, उतना ही सही ढंग से हमारे लिए ब्याज के क्षेत्र की कीमत निर्धारित की जा सकती है।

इसी समय, यह आवश्यक है कि स्वामित्व अधिकारों, प्रतिबंधों और प्रतिबंधों के हस्तांतरण के लिए कोई विशेष शर्तों के बिना, समान वित्तीय योजनाओं का उपयोग करके लेनदेन किए गए थे।

हालांकि, व्यवहार में, इस तकनीक का उपयोग हमेशा बाजार की स्थिति का एक उद्देश्यपूर्ण चित्र नहीं देता है। आज तक, कृषि भूमि का बाजार बनना शुरू हो गया है। पिछले 5-6 वर्षों में भूमि लेनदेन का एक गंभीर हिस्सा देखा गया है। हां, पिछले एक या दो वर्षों में, स्वामित्व की काफी बड़ी संख्या में स्थानान्तरण हुए हैं, लेकिन बड़ी संख्या में भूखंडों की वास्तविक खरीद और बिक्री की कीमतों को निर्धारित करने के लिए यह मुझे एक कठिन अभ्यास लगता है।

एक ओर, बड़ी संख्या में कृषि भूखंड दान की प्रक्रिया के परिणामस्वरूप मालिकों को बदलते हैं, हालांकि वास्तव में खरीद और बिक्री लेनदेन होते हैं। चूँकि दान लेनदेन वास्तव में, नए मामलों में हस्तांतरित संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के लिए, ऐसे मामलों में, कैसे, लेन-देन में होता है?

हां, और जब भूखंडों की बिक्री के लिए लेनदेन करते हैं, तो बहुत बार अनुबंध भूखंड के कम मूल्य को इंगित करता है - मुख्य रूप से कम करों का भुगतान करने के लिए।

दूसरी ओर, आपको अचल संपत्ति की वस्तुओं की बिक्री के लिए विज्ञापन की पेशकश में इंगित कीमतों से निर्देशित नहीं किया जा सकता है। सबसे पहले, बहुत बार, जब एक जमीन भूखंड बेचते हैं, तो बहुत सारे मध्यस्थ होते हैं, जो भूखंड की प्रारंभिक कीमत का 20 या 40-50% जोड़ते हैं। दूसरे, ज़मींदार स्वयं अक्सर उद्देश्य पर वस्तुओं को बढ़ा-चढ़ाकर पेश करते हैं - जो गिरावट के लिए आगे के व्यापार को ध्यान में रखते हैं। एक सक्षम व्यवसायी की तरह महसूस करते हुए खरीदार के लिए 10-15% की छूट के साथ अचल संपत्ति खरीदना अधिक सुखद है। तीसरा, बाजार की स्थिति अक्सर बदलती रहती है। सबसे विशिष्ट विकल्पों में से एक है जब भूमि भूखंडों को पहले प्रदर्शित की तुलना में कम कीमत पर बिक्री के लिए पेश किया जाता है। उदाहरण के लिए, आपके भूमि भूखंड के पास समान विशेषताओं वाले अन्य पार्सल हैं,और मालिक ने तुरंत धन की तत्काल आवश्यकता के कारण उन्हें बड़ी छूट पर बेचने का फैसला किया।

एक और कारण है कि विशिष्ट भूमि भूखंडों के बाजार मूल्य का आकलन करना मुश्किल है, भूमि भूखंडों के लिए एक बंधक बाजार की लगभग पूर्ण अनुपस्थिति।

जैसा कि मैंने ऊपर कहा, आज तक, भूमि बाजार (विशेष रूप से वाणिज्यिक परियोजनाओं के लिए भूखंडों के लिए, अर्थात् बड़े क्षेत्रों) का अभी तक गठन नहीं हुआ है। विशिष्ट क्षेत्रों में लेन-देन की मात्रा, और उनके कार्यान्वयन के तरीके, विश्वसनीयता के साथ बाहर ले जाने की अनुमति नहीं देते हैं भूमि के मूल्य का सटीक और उद्देश्य मूल्यांकन के लिए पर्याप्त विश्लेषण, एक विश्लेषण जो आधार के रूप में लिया जा सकता है जब एक विचार के आधार पर लिया जा सकता है अतिरिक्त ज़मानत या अतिरिक्त वित्तीय गारंटी को आकर्षित किए बिना बंधक के विषय के रूप में भूमि की साजिश …

मुझे नहीं लगता, खासकर अगर हम अस्पष्ट शब्द "बाजार मूल्य" का उपयोग नहीं करते हैं, लेकिन इस या उस साइट के "उपभोक्ता मूल्य" के बारे में बात करते हैं। यदि "बाजार मूल्य" को उस राशि के रूप में समझा जाता है, जिसके लिए किसी भूखंड को एक निश्चित समय में बेचा जा सकता है, तो उपभोक्ता मूल्य का आकलन करते समय, कई कारकों की जांच की जाती है, जिनमें मुख्य हैं:

a) अल्पकालिक (1-2 वर्ष) और मध्यम अवधि (5 वर्ष) की अवधि के लिए सभी प्रकार के भूखंडों के समान मूल्य परिवर्तन की गतिशीलता।

ख) साइट के लिए कीमतों में परिवर्तन की अपेक्षित गतिशीलता, आसन्न क्षेत्र के विकास के लिए दीर्घकालिक योजनाओं के रूप में ऐसे कारकों को ध्यान में रखते हुए, एक विशेष जिले में राजनीतिक और आर्थिक स्थिति, क्षेत्र, महासंघ का विषय, में परिवर्तन पारिस्थितिक स्थिति, किसी दिए गए क्षेत्र में जलवायु प्रक्रियाएं, सामाजिक और जनसांख्यिकीय प्रक्रियाएं, आदि।

ग) इस भूमि के विकास के विभिन्न क्षेत्रों में संभावित जोखिमों का विश्लेषण, इस तरह के जोखिमों पर काबू पाने की संभावना और संबंधित सामग्री की लागत की गणना।

घ) इसके विकास के विभिन्न चरणों में एक भूमि की साजिश की तरलता का पूर्वानुमान।

इस तथ्य के बावजूद कि उपरोक्त अंकों में से प्रत्येक के उत्तर लगभग अनुमानित हो सकते हैं, उनके संयोजन, जब एक गणितीय मॉडल के ढांचे के भीतर अध्ययन किया जाता है, तो साइट के उपभोक्ता मूल्य के बारे में काफी सटीक उत्तर देता है, जिसे अधिकतम स्वीकार्य माना जाता है धन की राशि, जिसका निवेश, जमीन खरीदते समय, साइट के आगे के विकास की लाभप्रदता सुनिश्चित करता है।